KONTROLA TREŚCI WPISÓW WŁASNOŚCI W KSIĘDZE WIECZYSTEJ – PODWÓJNY STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

W tym artykule chcę Państwu przedstawić problematykę tzw. podwójnego stanu prawnego nieruchomości czyli co zrobić, kiedy mamy do czynienia z ujawnieniem danej nieruchomości w różnych księgach wieczystych. Kto jest właściwym do rozstrzygania właściwego wpisu w księdze wieczystej? Sąd czy starosta?

Na wstępie wyjaśnię Państwu, że księga wieczysta jest urzędowym rejestrem który prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej jest wyłącznie treść wpisów obejmujących prawa. Ustrój ksiąg wieczystych jest określony w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Natomiast definicja nieruchomości została określona Kodeksie cywilnym, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 24 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Regułą jest zatem zasada, że dla każdej nieruchomości prowadzona jest tylko jedna księga wieczysta, która po jej założeniu pozostaje bez względu na późniejsze zmiany właścicieli. Wszelkie odstępstwa od tej zasady są niepożądane i powodują wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a w efekcie konieczność podejmowania właściwych kroków prawnych.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej polega na tym, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.

Jeżeli mamy do czynienia z podwójnym stanem prawnym, czyli sytuacją np. w której ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele to w takim stanie prawnym konieczne jest skierowanie do wydziału cywilnego sądu rejonowego powództwa o uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym.

Starosta jako organ administracji geodezyjnej i kartograficznej, prowadzący ewidencję gruntów i budynków, na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne nie posiada uprawnień do rozstrzygania poprzez wpisy do ewidencji o prawie własności do nieruchomości. Zatem starosta nie jest właściwym organem do podejmowania działań zmierzających do rozstrzygnięcia kwestii podwójnego stanu prawnego nieruchomości w trybie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków.

Podkreślić należy, że w postępowaniu administracyjnym wykluczona jest jakakolwiek kontrola wpisów własności w księdze wieczystej.

Kompetencje te zostały zastrzeżone sądom powszechnym, do których należy kierować powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z ksiąg wieczystych. Podstawą takiego powództwa jest art. 10 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece o treści: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.”

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *